집주인도 주거침입죄?, 전세계약시 구두약속은?, 경매시 동호수 등 주의사항

봄은 이사의 계절이죠. 부동산 경기의 침체로 주위에서 보면 매매는 잘 이루어지지 않아도 전세나 월세로 이사하시는 분들은 많이 계시더라고요. 그럼 KBS '위기탈출 넘버원'에서 이사와 관련된 법적인 문제 몇 가지를 소개했는데 한 번 알아보죠.

 

 

계약이 끝난 후 세입자 동의 없이 집에 들어온 집주인은 주거 침입에 해당될까?

 

계약이 끝난 상태에서 집주인이 세입자가 동의를 하지 않았음에도 새 세입자를 구하기 위해 집을 구경시켜주러 들어가는 등 세입자의 동의 없이 주인이 들어온 경우에는 세입자의 주거권과 평온할 권리를 침해했기 때문에 형법상 '주거침입죄'로 3년 이하의 징역이나 500만원 이하의 벌금 형량에 처해질 수 있다고 합니다.

 

 

계약할 때 구두로 어떤 것들을 해주겠다고 약속을 받았지만 그 약속을 지키지 않은 주인에게 계약 해지를 요구한다면 계약금을 돌려받을 수 있을까?

 

집주인과 세입자 간에 어떤 내용을 구두로 약속한 경우에는 나중에 문제가 발생하더라도 입증하기 어렵기 때문에 권리 보존을 받기가 어려운데요. 예를 들어 계약 당시에 도배를 해주겠다고 집주인이 약속을 했지만 그 약속을 이행하지 않아 임대차 계약 해지를 요구를 하더라도 분명 집주인의 잘못으로 인한 계약 파기를 요구한 것이나 계약금을 돌려받기가 어렵다고 합니다.

 

따라서 세입자와 어떠한 약속을 할 경우에는 반드시 계약서에 표기를 하거나 녹음을 해서 증거를 남겨야만 나중에 문제가 발생했을 때 권리 보존을 받을 수 있다는 사실 명심해야 되겠죠.

 

 

경매에 낙찰된 경우 등기부등본상 주소와 주민등록상 동·호수가 다른 경우 배당금 받을 수 있을까?

 

우리나라는 정서상 죽을 사(死)자라고 하여 숫자 4를 사용하기를 꺼립니다. 따라서 거주지가 실제로 4층이고 등기부 등본에도 400대 호수로 표기되어 있음에도 500대 호수로 현관문 등에 표기를 하는 경우가 많은데요. 이때 현관문에 적혀있는 호수 그대로 전입신고를 한다면 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

 

실제 사례로 2011년 광주에 한 세입자가 등본상 등록은 401호로 되어 있는데 전입신고는 501호로 해 낙찰금 배당에서 제외된 적이 있었다고 합니다. 따라서 공동주택에 있어서 등기부 등본상 주소와 주민등록상 동·호수가 다른 경우에는 그 주민등록은 공시방법으로 효력이 없기 때문에 주택임대차 계약을 체결할 때 등기부 등본상 주소와 게약서상 실제 동, 호수가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.

 

 

전세 계약시 유의·주의사항들 신경써야 할 일이 한두 개가 아니죠. 혹시나 큰 불편을 겪을 정도로 하자가 있지는 않은지, 내가 계약하고 있는 사람이 과연 실소유자인지, 계약 만료 후 전세금을 온전히 받을 수 있을지 등 이것저것 생각하면 끝도 한도 없는데요.

 

그래도 적어도 전세 계약을 하기 전에 임대인이 해당 주소의 실소유자인지 기본적으로 신분증 확인하여 대조해 봐야 되고요. 혹시나 거주하고 있는 집이 경매로 넘어갈 수 있으니 등기부등본에 기재되어 있는 저당금액이 최소한 집값의 30%는 넘지 말아야 되므로 등기부등본 꼭 확인하세요.