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우리 나라에서 서민에게 있어서 집장만하기란 그리 쉽지는 않죠. 할 수 없이 집을 임차하여 살 수밖에 없는 형편인데요. 또 하나의 걱정은 임대차 계약 완료 후 자신의 보증금을 무사히 받을 수 있느냐 하는 것입니다. 이에 소액 임차인의 경우 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리가 '주택임대차보호법'에서 규정하고 있는데, 이러한 최우선변제권에 대해서 알아보겠습니다.

최우선 변제란?

이는 소액보증금으로 일정액 미만인 경우에는 채권의 우선순위와 관계없이 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리로, 예를 들어 A씨가  주민등록 전입과 확정일자까지 받았지만 자신보다 은행이 우선순위의 근저당이 있을 경우 경매가 이루어지면 원칙적으로는 1순위 채권 변제 후에 그 나머지에 대해서 되돌려 받을 수가 있습니다.

만약 1순위 변제 후 한 푼도 남지 않는다면 못 받게 되지만 소액보증금에 대해서는 일정 범위 안에서 최우선 변제권이 있어 일부를 먼저 변제 받을 수가 있는데 '주택임대차보호법 시행령 3조 및 4조'에 규정되어 있습니다.


최우선 변제권의 조건

▶보증금이 소액(일정액 이하)이어야 하는데, 선순위 근저당권 설정 당시의 기준금액 이하일 때 최우선변제를 받을 수 있습니다.

▶경매 개시 결정 전에 대항력 요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추고, 임차 주택이 경매 또는 공매 시 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 합니다.

▶임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 1/2분을 초과하는 경우에는 주택가액의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있습니다.

주택임대차보호법에 의해 최우선 변제되는 주택임차보증금의 범위와 최우선변제금액

	2001.9.15~2008.8.20		2008.8.21~2010.7.25		2110.7.26~
	보증금	최우선변제금액	보증금	최우선변제금액	보증금	최우선변제금액
서울	4000만원	1600만원	6000만원	2000만원	7500만원	2500만원
수도권과밀억제권역(서울 제외)					6500만원	2200만원
광역시(인천·군 제외)	3500만원	1400만원	5000만원	1700만원	5500만원	1900만원
수도권과밀억제권역 아닌 인천(군 제외), 안산, 용인, 김포, 광주	3000만원	1200만원	4000만원	1400만원
그밖의 지역					4000만원	1400만원

주택임대차보호법의 최우선변제에 대해서 알아보았습니다. 소액임차인에 대하여 최우선변제권이 인정되더라도 보증금 전액에 대해 인정되는 것이 아니므로 전액의 우선변제권을 보장받기 위해서는 계약 시에 선순위 저당권자의 유무를 확인하고 임대차계약서에 확정일자를 꼭 받아두세요.