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우리 나라에서 서민에게 있어서 집장만하기란 그리 쉽지는 않죠. 할 수 없이 집을 임차하여 살 수밖에 없는 형편인데요. 또 하나의 걱정은 임대차 계약 완료 후 자신의 보증금을 무사히 받을 수 있느냐 하는 것입니다. 이에 소액 임차인의 경우 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리가 '주택임대차보호법'에서 규정하고 있는데, 이러한 최우선변제권에 대해서 알아보겠습니다.
최우선 변제란?
이는 소액보증금으로 일정액 미만인 경우에는 채권의 우선순위와 관계없이 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리로, 예를 들어 A씨가 주민등록 전입과 확정일자까지 받았지만 자신보다 은행이 우선순위의 근저당이 있을 경우 경매가 이루어지면 원칙적으로는 1순위 채권 변제 후에 그 나머지에 대해서 되돌려 받을 수가 있습니다.
만약 1순위 변제 후 한 푼도 남지 않는다면 못 받게 되지만 소액보증금에 대해서는 일정 범위 안에서 최우선 변제권이 있어 일부를 먼저 변제 받을 수가 있는데 '주택임대차보호법 시행령 3조 및 4조'에 규정되어 있습니다.
최우선 변제권의 조건
▶보증금이 소액(일정액 이하)이어야 하는데, 선순위 근저당권 설정 당시의 기준금액 이하일 때 최우선변제를 받을 수 있습니다.
▶경매 개시 결정 전에 대항력 요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추고, 임차 주택이 경매 또는 공매 시 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 합니다.
▶임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 1/2분을 초과하는 경우에는 주택가액의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있습니다.
주택임대차보호법에 의해 최우선 변제되는 주택임차보증금의 범위와 최우선변제금액
|
2001.9.15~2008.8.20 |
2008.8.21~2010.7.25 |
2110.7.26~ | ||||
|
보증금 |
최우선변제금액 |
보증금 |
최우선변제금액 |
보증금 |
최우선변제금액 | |
|
서울 |
4000만원 |
1600만원 |
6000만원 |
2000만원 |
7500만원 |
2500만원 |
|
수도권과밀억제권역(서울 제외) |
6500만원 |
2200만원 | ||||
|
광역시(인천·군 제외) |
3500만원 |
1400만원 |
5000만원 |
1700만원 |
5500만원 |
1900만원 |
|
수도권과밀억제권역 아닌 인천(군 제외), 안산, 용인, 김포, 광주 |
3000만원 |
1200만원 |
4000만원 |
1400만원 | ||
|
그밖의 지역 |
4000만원 |
1400만원 | ||||
주택임대차보호법의 최우선변제에 대해서 알아보았습니다. 소액임차인에 대하여 최우선변제권이 인정되더라도 보증금 전액에 대해 인정되는 것이 아니므로 전액의 우선변제권을 보장받기 위해서는 계약 시에 선순위 저당권자의 유무를 확인하고 임대차계약서에 확정일자를 꼭 받아두세요.
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