전월세전환율, 보증금을 월세로 반전세 계산법(환산법)

요즘 전세값은 치솟고 있고 게다가 전세 물량이 없어 전셋집마저 구하기도 어렵습니다. 이는 전세 물량이 월세나 반전세로의 전환이 급증하기 때문인데요. 임대인 입장에서는 은행 금리가 거의 바닥이니 전세금으로 수익을 기대할 수가 없고, 그렇다고 마땅한 투자처도 없고요. 임차인 입장에서도 상승하는 보증금을 감당할 수도 없으니 점차 월세 비중이 늘어날 수밖에 없는데요.

특히 요즘 전세계약이 끝나 재계약을 할 때 오른 전세금을 월세로 돌리는 이른바 반전세가 늘어나는 만큼 전세 보증금을 월세로 전환시 적정선이 얼마인지 환산법이 궁금할 수 있습니다. 주택 전월세 전환율, 즉 반전세 월세 계산법에 대해서 알아보겠습니다.

반전세 전환 이율 계산법

전월세 전환율이란?
전세금 또는 보증금을 월세로 전환하고자 할 때 적용하는 연이율을 말합니다.

월세전환율={월세/(전세보증금-월세보증금)}×100, 여기서 연이율 환산시 12개월을 곱하면 됩니다.
즉 {(월세/보증금차액)×100}×12=월세전환율

▶예)전세 1억 원 거주 중 전세 2천만원 인상 부분을 월 10만원으로 월세 전환을 요구할 경우 전월세 전환율은 얼마?
{10만원/(1억 2천만원-1억원)}×100×12=월세전환율
계산하면 (10/2000)×100×12=6
위 예에서 월세전환율이 6%라는 것을 알 수 있습니다.

이 연이율은 높을수록 집주인 입장에서는 월세로 돌렸을 때 이자소득이 그만큼 늘어나는 것이니 좋을 것이고, 임차인 입장에서는 그 반대이겠죠.

반대로 적정치 월세전환율에 따른 월세를 알고 싶다면?

월세를 x로 두고 계산하면 됩니다.
{(x/보증금 차액)×100}×12=월세전환율

▶예)위 예와 반대로 보증금 1억원으로 거주 중 재계약으로 전세금 상승분 2천만원에 대하여 월세전환율 6%에 해당하는 월세는 얼마?

{(x/2000)×100}×12=6을 계산하면 x가 10이 나옵니다.
따라서 위 예에서 월세전환율을 6%로 친다면 적정한 월세는 10만원이라는 것을 알 수 있습니다.

과거 고금리 기조였을 때에는 보증금 1000만원을 월세로 전환하는데 10만원 정도로 치는 경우가 많았는데요. 이렇게 되면 월세 전환율이 12%가 되는 것이죠. 하지만 지금은 금리가 낮다 보니 월세전환율은 많이 낮아졌습니다. 아울러 작년까지만 해도 주택임대차보호법상 전월세 전환율 상한선이 연 14% 이하였는데요. 올해부터 상한선이 연 10% 이하로 하향 조정되었으니 알아두면 좋을 것 같아요.

그리고 반전세 주택 전월세전환율은 서울의 경우에는 서울시 홈페이지에서 주택 전월세전환율을 분기별로 공개하고 있으며, 한국감정원에서 매달 전국을 기준으로 표본지역을 추출해 전월세전환율 정보를 제공하고 있으니 참조하면 좋을 듯합니다.