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요즘 치솟는 전셋값에 서민들은 안식처 갖기가 정말 힘이 들지 않을 수가 없는데요. 게다가 어렵게 전셋집을 구했지만 계약 기간이 만료 후 보증금을 되돌려 받는 것에 대한 불안감도 걱정거리의 한 부분이라고 할 수 있습니다. 그래서 상대적으로 약자인 임차인을 보호하고자 만든 '주택임대차보호법'에 대해서 알아보겠습니다.


주택임대차 보호법의 의의

다른 사람 소유의 주택을 빌려 사용하는 경우, 원칙적으로는 주택의 소유자와 임대차계약을 한 후 물권인 전세권이 등기되어야 그 주택의 소유자가 바뀐다거나 그 주택이 경매가 실행된다고 하더라도, 그 전세권의 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있습니다.  

임차인이 가지는 임차권은 전세권 등기를 하지 않은 이상 법률적으로 물권인 전세권과는 다른 임대인에 대한 채권에 불과한 것이므로, 그 주택이 다른 사람에게 매도되거나 경매가 되는 경우에는 그 주택에 대하여 어떠한 권리를 주장할 수 없게 되는 것입니다.

하지만 현실적으로는 상대적으로 불리한 위치에 있는 임차인이 임대인에게 전세권의 등기를 요구하기가 쉽지 않고, 등기를 하지 않은 임차인의 경우 임대인의 상황에 따라 임차권의 행사가 영향을 받을 수 있기 때문에 매우 불안정할 수밖에 없는데요. 이처럼 불리한 지위에 있는 임차인을 보호할 필요에 따라 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 제정된 법률이 바로 '주택임대차보호법'입니다.


주택임대차보호법의 내용

주택임대차보호법은 여러 방향에서 임차인을 보호하기 위한 조항을 두고 있는데 그 중에서도 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"고 규정하고 있습니다. 이때 제3자에게도 효력이 있다는 말은 다른 사람이 임대인으로부터 그 주택을 매수한 경우에도 임차인은 그 주택에 대한 임차권을 그 매수인 등 제3자에게도 주장할 수 있다는 것을 의미하고 이를 '대항력'이라고 합니다.

제3조의2 제2항은 "위 대항요건과 임대차계약 증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 다른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다" 라고 규정하고 있습니다. 경매로 인한 주택의 대금에서 다른 후순위권리자나 일반채권자들보다 앞서서 변제받을 수 있는 것을 '우선변제권'이라고 합니다.


주택임대차 계약시 주의 사항

먼저 임차할 주택의 등기부등본을 확인하여 진짜 주택의 소유자가 맞는지, 또 거기에 선순위 저당권이나 가압류 등의 등기가 되어 있지는 않은지를 확인한 후, 특별한 문제가 없다면 계약이 이루어져야 할 것이며 잔금을 치루기 전에도 또 한 번의 등기부등본을 확인하는 것이 필요합니다.

그리고 임차인은 잔금을 치룬 후, 될 수 있으면 빠른 시간 안에 주택을 인도받아야 할 것이며 동사무소에 가서 주민등록 전입신고와 임대차계약서에 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 그리고 최종적으로 다음날 다시 등기부를 열람하여 변동사항이 있는지 확인하는 것이 더욱 안전합니다.


우리는 가끔 보증금을 돌려받지 못해 곤혹을 치르는 경우를 보게 됩니다. 보증금은 우리 서민들이 피땀 흘려가며 모은 소중한 재산의 일부임에 더욱 안타깝지 않을 수가 없는데요. 후일 피해를 방지하기 위하여 다시 말해 주택의 인도, 전입신고, 확정일자를 받는 아주 기본적인 확인과 절차는 필요하다고 할 수 있으니 명심하는 것이 좋겠죠.


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