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전세보증금이 치솟고 있고 상대적으로 집값은 그대로이거나 내려감에 있어 집값 대비 전세금의 비율이 상당히 높은 상태인데요. 따라서 대출금을 못 갚아 경매에 넘어갈 경우 전세금이 떼일 우려가 있는 깡통전세도 허다합니다.

임차인 입장에서는 임대차 기간 만료시 보증금을 제대로 받을 수 있을지에 대해 우려하지 않을 수 없죠. 그래서 전세권 등기를 하기도 하는데 '주택임대차보호법'에서 전세권과 비슷한 기능인 확정일자를 받아두는 제도가 있습니다.


확정일자 받는 법, 필요서류

확정일자는 '주택임대차보호법'에서 우선변제와 관련된 순위를 보전하기 위한 법적 절차로 관할 등기소나 주민센터 등에서 받아두는 방법인데요. 일반적으로 전입신고를 할 때 함께 하면 됩니다.

전세계약 체결 후 확정일자를 받을 때에 준비물은 임대인의 동의없이 주택임대차계약서 원본과 본인 신분증, 1000원 내외의 소정의 수수료만 준비하여 가셔서 전입신고와 함께 하면 되는데요. 이때 계약서 여백에 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이것으로 그 날짜에 주택임대차계약이 체결되었음이 증명되는 셈입니다.

이렇게 주택의 인도와 주민등록의 전입, 확정일자라는 세 가지 요건이 모두 다 갖추어졌을 경우에 비로소 대항력이 있는 임차인이 되고, 경매나 공매 처분 때 우선 순위 배당에 참가하여 환가대금에서 후순위 담보권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있게 되는 것입니다.


확정일자 효력은 언제부터?

우선변제권을 가지기 위해서는 주택을 인도받고 전입신고, 확정일자 세 가지 요건을 갖추어야 된다고 앞에서 말씀드렸는데요. 이 세가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해집니다.

그리고 그 효력은 전입신고에 확정일자까지 받은 날, 그 날이 아닌 그 다음 날 0시부터 발생합니다. 예를 들어 29일에 대항력 요건을 갖추었다 하면 그 다음 날 30일이 시작되는 밤 12시부터 그 효력이 생긴다는 것이죠.


전세 보증금 보호를 위해 전세 계약 시 주의점

그럼 확정일자만 받아둔다면 안심할 수 있느냐? 그건 아니죠. 우선 임차 계약을 하기 전에 그 주택의 등기부등본을 확인하여 선순위 권리자가 있는지 확인하고, 선순위가 있다면 그 권리 금액과 전세보증금의 합이 집값과 같거나 많다면 임차인은 전세금을 다 돌려받지 못할 가능성이 있다는 것을 염두해 두어야 될 것 같아요.

따라서 선순위 권리자가 있을 경우 대출금액과 전세 보증금을 합한 금액이 현재 매매 시세의 70%를 넘지 말아야 합니다.

아울러 또 한 가지 주의할 점은 앞에서 얘기했듯 전입신고나 확정일자는 그 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다. 하지만 전세권이나 저당권 같은 경우 그 효력은 즉시 발생하는데요.

만약 임차인이 확정일자를 받은 날과 같은 날에 근저당 설정이 있을 경우 확정일자 효력은 다음 날부터이므로 순위가 밀려나게 됩니다. 따라서 이것 또한 주의해야 되겠죠.


주택임대차보호법에서 규정하고 있는 확정일자 제도에 대해서 알아보았습니다. 요즘 전세가가 말도 안되게 상승되었죠. 전세보증금이 평균 1억원을 넘어섰다고 합니다. 이렇게 매매가 대비 전세가 비중이 높아짐으로 인해 전세금을 반환받지 못하는 경우도 비일비재합니다. 무엇보다 전세 계약시 더 유의해야 할 듯하네요.


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