근저당 설정 후 증액된 주택임차보증금에 대한 임차인의 대항력은?

주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 때에는 그 다음날부터 제 3자에 대하여 대항력이 생기는 것으로 정하고 있습니다. 즉 주택의 인도와 전입신고를 마친 그 다음날 0시부터 대항력 있는 임차인으로 저당권자나 압류채권자 등과 같은 제 3자에 대한 관계에서 대항 요건의 선후를 기준으로 그 우열관계가 정해지게 되는 것입니다.

 

그런데 예를 들어 임차인이 주택을 보증금 8천만원에 주민등록 전입신고를 마치고 거주하고 있는 중, 주택 소유자 즉 임대인이 위 주택을 담보로 대출을 받으면서 은행에 근저당권을 설정해 주었습니다. 그 이후 임대인이 보증금을 2,000만원을 인상해 주라고 하여 추가로 지불했는데요.

 

집주인은 결국 대출금을 변제하지 못하였고요. 이에 근저당권자인 은행이 위 주택을 경매에 붙여 제 3자가 위 주택을 경매 절차에서 매수했다면 이 경우에 임차인은 근저당 설정 후에 증액된 보증금 2,000만원에 대한 대항력은 어떻게 될까요? 보호받을 수 있을까요?

 

 

대항 요건 갖추었다면 양수인에게 대항력 주장할 수 있어

 

주택임대차보호법 제3조 제3항에 의하면, 임차주택의 양수인 기타 임대할 권리를 승계한자(상속, 경매 등으로 임차물의 소유권을 취득한 자)는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보며, 제4조 제2항에 의하면, 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

즉, 임차주택이 양도된 경우 원칙적으로 임차보증금반환채무는 양수인에게 이전되고, 임대차가 종료된 경우에도 임차권의 대항력이 계속 유지되도록 함으로써 임차인을 보호하고 있습니다.

 

위 예에서 임차인은 근저당 설정 전에 주택의 인도와 전입신고를 마쳤기 때문에 처음 8천만원의 임차보증금(전세금)에 대하여는 대항력을 가지고 있으므로 새로운 매수자에게 8천만원을 지급받을 때까지 주택의 인도를 거부할 수 있고, 임대차계약서상에 확정일자를 받아두었다면 경매절차에서 순위에 따라 우선변제도 받을 수 있습니다.

 

 

그럼 근저당  설정 후 증액된 주택 임차 보증금의 대항력은?

 

문제는 임차권의 대항력을 각춘 후 그 임차물에 대해 근저당권이 설정되고, 그 후 임차보증금을 증액한 경우 임차보증금도 대항력을 취득하여 보호받는지 여부입니다.

 

이와 관련하여 대법원은 대항력을 갖춘 임차인이 저당권 설정등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과 부분을 지급한 경우, 임차인이 저당권 설정 등기 이전에 취득하고 있던 임차권으로 선순위로서 저당권자에게 대항할 수는 있으나, 저당권 설정 등기 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의당사자 사이에서만 효력이 있다고 하였습니다.

 

따라서 임차인은 위 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자의 건물명도청구에 대하여 증액 전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장항 수 있을 뿐이고, 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로는 경락자인 소유자에게 대항할 수 없다고 판단하였습니다.

 

위 사안에서는 임차인은 저당권 설정등기 이후에 증액된 임차보증금 2천만원에 대하여는 새로운 소유자에게 대항할 수 없으므로 증액된 임차보증금 2천만원은 주택의 전소유자로부터 받을 수밖에 없다는 결론이 되네요.