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동생이 오피스텔 전세를 구한다길래 함께 여기저기 돌아다니면서 구하러 다녔는데요. 거의 월세가 대부분이고 전세보증금만 받는 곳을 찾기란 쉽지가 않네요. 혹 전세 물건이 있더라도 전입신고가 되지 않는 곳이 많아요. 대신 전세권 설정은 할 수 있도록 해준다고 합니다. 전입신고가 안 되면 당연 확정일자를 받을 수도 없는데 그럼 여기서 확정일자 제도와 전세권설정의 차이점에 대해서 알아볼까요?


전세권 설정이란?

▶설정 순위에 따라 물권적 효력인 순위 보호가 인정되는데, 그 효력은 전세권 설정 당일 즉시 발생합니다.

▶건물주가 동의를 해야 설정이 가능합니다.

▶전세권설정 등기를 함에 있어 비용이 드는데, 등록면허세가 전세보증금의 0.2%, 지방교육세가 등록면허세의 20%, 소액의 등기신청수수료가 필요합니다. 여기서 법무사가 대행한다면 법무사대행수수료가 포함되겠죠. 다 합하면 대략 전세보증금의 0.24% 정도의 비용이 든다고 볼 수 있습니다.

▶이사를 하더라고 우선변제권의 효력이 사라지지 않습니다.

▶임차인이 전세 보증금을 받지 못했을 경우 판결 절차 없이도 직접 임의 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다.

▶선순위 전세권자로서 배당요구를 했거나 경매를 신청한 경우 전세권은 잔금 납부와 동시에 소멸되기 때문에 낙찰대금이 전세보증금보다 적더라도 전세금 부족분을 받을 수 없습니다. 따라서 미배당금을 돌려받기 위해서는 임대인의 다른 재산을 상대로 하는 소송을 통해 돌려받아야 됩니다.


확정일자제도란?

▶'주택임대차보호법'에서 세입자를 보호하기 위해 채권계약인 주택임대차에 대하여 물권적 효력을 인정하는 제도로, 실거주, 전입신고, 확정일자 세 가지를 모두 갖추면 전세권 등기를 한 것과 같이 경매절차에서 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있는데요 그 효력은 대항요건이 갖추어지고 확정일자를 받은 그 다음날 0시부터 발생합니다.

▶집주인의 동의를 얻을 필요는 없습니다.

▶간단하게 주민센터(동사무소)에 전입신고를 하면서 받거나 법원 등기소나 공증사무소에서도 받을 수 있습니다. 비용은 1,000원 이내로 거의 들지 않습니다.

▶이사를 할 경우 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서는 임차권등기명령이 필요합니다.

▶보증금을 돌려받지 못할 때 지급명령이나 임차보증금반환청구소송을 통해 판결문을 받아야만 경매를 신청할 수 있습니다.

▶확정일자 순위에 따라 배당을 받은 뒤 부족분이 있다면 그 부족분을 낙찰자에게 주장할 수 있습니다.

 

 

전세권설정과 확정일자제도의 차이점에 대해서 알아보았습니다. 주택을 임차하는 경우 확정일자는 전세권 설정 등기와 비슷한 효력을 가지고 있으므로 확정일자를 받았다면 굳이 전세권설정등기를 할 필요까지는 없는 둣한데요.

하지만 확정일자 효력은 그 다음 날 0시에 발생되는 것이니만큼 효력이 생기기 전에 집주인이 대출을 받거나 해 근저당이 설정되는 경우 그보다 더 후순위로 밀려날 수 있으니 주의해야 됩니다.


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